コンサルタント 加藤 豊

加藤豊
名前 加藤 豊 (かとう ゆたか)
肩書 不動産相続コンサルタント
キャッチコピー 相続を争続にしないために『不動産の健康診断』が大切で重要
対応地域 札幌市・旭川市・盛岡市・仙台市・春日部市・久喜市・加須市・本庄市
さいたま市・埼玉県宮代町・柏市・台東区・中央区・江戸川区・大田区
世田谷区・新宿区・練馬区・府中市・狛江市・多摩市・八王子市・川崎市
横浜市・茅ヶ崎市・新潟市・名古屋市・江南市・各務原市・大阪市・堺市
京都市・八幡市・西脇市・米子市・福山市・東広島市・下関市・徳島市
松山市・福岡市・北九州市
専門テーマ 不動産が絡む相続には「コツ」があります。
不動産を知り尽くした不動産の実務家として節税ありきでなく、訴訟にさせない不動産所有者のための『相続対策提案』。
所有不動産の「健康診断」を行い、不動産の健康状態を見ながら、相続対策に活かせる対策(資金繰りの改善)を取っていきます。
全国52カ所の地元密着不動産会社のコンサルタントともに、また、弁護士、税理士等各士業と連携して、ワンストップで不動産相続対策提案をご提供させていただいております。
得意業種 不動産取引全般・建築(新築・リノベーション)・金融・税務
資格 宅地建物取引士・AFP・投資不動産取引士・不動産コンサルタントマスター
相続アドバイザー・家族信託コーディネーター・賃貸不動産経営管理士
経歴 オイルショックの後遺症が残る1976年、地方銀行に就職。金融サポートを通じ中小企業経営者を応援する中、企業支援より不動産投資等、儲け主義とも取れる体制を取り始めた金融業界に矛盾を感じ、退職を決意。
退職後、近所の家主達が、不動産会社からの満足なアドバイスが受けられず多くのお困り事を抱えていることを知り、自ら不動産会社を立ち上げ、地域のお困り事に対応。
1993年地元の弁護士・税理士・司法書士等と共同出資して不動産総合相談所『株式会社財産ドック』を設立。数々のご相談解決の中で、不動産実務者としての経験と士業の先生との連携が、お困り事を抱える不動産オーナーのお役に立てると確信。2003年全国の志を同じくする不動産会社と、共に学び情報共有する組織を作り、現在全国52箇所に相談窓口を開設。税法、民法、建築関連知識、介護・医療、物販、飲食等の不動産の周辺情報と関連法規を踏まえた上で、士業とのトータルコーディネート、ワンストップ相談が相続を「争続」にさせず、「想族」とするお手伝いが私の天命と感じている。
実績 (対応事例)
①地主様より、借地権の更新手続きを請け負ってほしいとのご依頼がありました。 借地問題の解決は相続対策の重要なポイントです。
よくよくお話を伺うと、地主様の保有資産の内、底地が占める割合が高いことが気にかかります。
底地は、非常に安定した収入を生む一方で、収益性が落ちます。さらに、換金性に優れず、借地人から還ってくる見込みも非常に薄い…。 そこで私どもは、単純な借地権の更新手続きに留まらず、資産の有効活用についてご提案しました。
地主様のご理解を得て、底地のひとつひとつについて物件調査と価格査定を行ったところ、やはり相続が発生した場合には、大きな負担がかかり、相当の準備が必要なことがわかりました。
現在、相続税軽減と財源の確保を進めるため、4つの手法(1.底地の売却。 2.借地の買戻し。3.等価交換。4.底地・借地の一括売却)を用いて収益性の悪い底地を処分し、売却代金を利用してアパートの建築や換金性の高い物件の購入のお手伝いをしました。

②相続を心配された地主様が20件の借地人の管理をご相談にみえました。
借地人同士の境界確定や、将来物納する事を視野に入れ、第1段として借地人の貸主であり貸した時の事がわかるご本人による全ての土地の測量実施を提案、実施のサポートを致しました。
長年の地代滞納者への明渡訴訟と借地権の整理による変形地形の解消をし、資産価値の保持、向上をしました。
借地底地交換等により戻ってきた土地が駅からの便が悪い為、障害者地域作業所を誘致し、安定収入と地域貢献を可能にしました。
相続時売却用地の確保とアパート建築(借入)によってキャッシュフローの改善、相続対策を行いました。

③そのお客様は、姉妹で知人の老人のお世話を数拾年にわたりしておりました。そして知人の老人は、お亡くなりになったのですが、亡くなった老人には、相続人が誰もいらっしゃいませんでした。
姉妹も当然相続財産は、国庫に帰属するものとして葬儀を終わらせ、喪に服しておりました。 そんな折、別件でご相談に来られた姉妹からお話をお伺いしたのですが、以前にも同様の賃貸物件の大家さんがいたことを思い出し、例として特別縁故者の財産分与についてお話をさせていただきました。
姉妹は、老人の入院中、一日も欠かすことなくヘルパーさんのようなお手伝いと、諸々必要になる費用についても支出していらっしゃったということでした。
特別縁故者に対する相続財産分与の申し立てをお勧めしました。
その後、特別縁故者の家事審判申し立ての結果、相当と認められました。
不動産については、お二人ともご自宅を所有されていたので、どうしたものかご相談を受けましたので、賃貸プラン、売却査定、等々作成し、比較検討の結果売却することとなりました。

サービス内容 とかく不動産を所有されている方は、相続対策となると、まずは節税となり、建築会社・銀行等の提案されるがまま、収益物件を取得することが対策と考えています。人口減少時代、地域によっては、入居者確保もままならず、最悪不動産を手放すだけでなく、多額の借金が残ることも。
不動産を活かすことは、地域を知りつくし、全体の資産バランスのなかで、建築、投資、時として売却を考えていかなくてはなりません。まして、不動産を相続人が分けるとなると、事前の準備が大切です。このような対策は、地域の不動産の価値・時価を熟知している必要があります。そして、対策には時間を必要とします。まずは、不動産の健康診断から、対策の第一歩を始めていきます。
ごあいさつ

相続・土地活用・貸地・借地 不動産が絡む問題を一緒に解決して頂ける、士業先生の提携先募集中

「街の困ったな」の解決をお手伝いしていただけませんか?

㈱財産ドックは、1993年から、地域にお住いの方のご相談をして参りました。
お困りの方は、資産家とは限りません。時には、お礼は菓子折りだけの事もあります。

でも、菓子折りのお礼と多額のコンサルタントフィを頂いた時の充実感は、比例するもでは有りません。

弊社には、不動産会社も有ります。そこに持ち込まれたご相談は、時として不動産会社として利益誘導をしたくなるご相談も少なくありません。 しかし、お客様の為には、不動産会社として利益にならない事が多くあります。利益にならないなら、取り組まない。通常はそう判断するでしょうが、はたして、困っている方の解決策を、提案しなくて良いのでしょか?最近は、不動産所有者の方の相続対策を多く相談対応させていただいております。

実務経験が有るからこその相続対策提案が、時として、弁護士、税理士、司法書士等の士業の先生とき違うアプローチでお役に立てる事が多いいのです。資産税を得意とされている税理士先生、後見や家族信託なら、経験がありますという司法書士の先生。

首都圏だけでなく、全国にある財産ドックには、地域ごとに対応していただく相談があります。是非ご一緒に、相談者にお力をお貸しいただけませんか?

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